E’ obbligatorio pagare la pulizia delle scale del condominio se l’appartamento è vuoto? E’ una domanda più che legittima, anche perché i regolamenti condominiali sono tradizionalmente complicati, a volte contro intuitivi. Per esempio, si sovrappongono spesso normative nazionali e regolamenti condominiali, i quali ovviamente variano da condominio a condominio.
Vale la pena, dunque, dedicare uno spazio a questa tematica, fornendo riferimenti legislativi ed eventuali soluzioni.
Pulizia scale condominio con appartamento vuoto: un dubbio legittimo
Il dubbio circa l’obbligatorietà dalla pulizia delle scale del condominio in caso di appartamento vuoto è legittimo anche per un altro motivo: è una situazione che si presenta spesso. Gli italiani sono un popolo di proprietari di casa, circa l’80% ha almeno un’abitazione. Dunque, sono in molti a possedere anche una seconda casa, magari da affittare o da mettere a frutto in qualche modo.
Purtroppo, la crisi attuale e in particolare la riduzione estrema della mobilità predisposta per contenere il contagio da Covid-19 ha intensificato la piaga degli appartamenti sfitti. Senza considerare che il bacino più imponente di inquilini, ovvero gli studenti universitari, è progressivamente venuto meno per la limitazione delle lezioni in presenza.
Ecco, dunque, che trovarsi con un appartamento sfitto non è più un caso, ma un rischio molto elevato. Nella fattispecie, si cerca di ovviare riducendo le spese, anche perché le tasse sulla proprietà pesano molto. Da qui, una riflessione sulle spese condominiali dell’appartamento vuoto, tra cui spicca la pulizia delle scale.
Il passaggio non è affatto contro intuitivo. D’altronde, se non si gode affatto del bene, e nessuno inquilino lo fa al posto nostro, perché pagare il relativo servizio?
La questione del godimento potenziale e del godimento effettivo
Per rispondere al quesito è bene fare riferimento alla legge. La norma di riferimento è contenuto nel Codice Civile, per la precisione nell’art. 1118. Il testo recita che nessun condomino può sottrarsi alla partecipazione delle spese per la conservazione delle parti comuni, nemmeno in caso di modifica della destinazione d’uso dell’unità immobiliare.
L’articolo, a dire il vero piuttosto sintetico, lascia pensare a una risposta negativa, ovvero all’impossibilità di sottrarsi alle spese. Tuttavia, non vi è menzionato specificamente il caso dell’appartamento vuoto. Tale mancanza ha dato adito, nel corso del tempo, a ricorsi e denunce varie, lasciando la questione in sospeso.
E’ dovuta dunque intervenire la Corte di Cassazione, salvifica ed efficace come sempre, quando vi è un vuoto legislativo da colmare. A tal proposito va ricordato che la Corte di Cassazione “fa giurisprudenza”, ovvero con le sue sentenze completa e integra la legislazione.
Ed è proprio la sentenza n. 13161 del 1991 ad aver posto la parola fine alle velleità dei proprietari di appartamenti vuoti. Si legge, infatti, che “si deve avere riguardo all’uso che ciascun partecipante può farne, cioè al godimento potenziale e non al godimento effettivo, e, quindi, non all’uso che effettivamente ne faccia o non ne faccia”.
Il nucleo della questione riguarda dunque l’oggetto del servizio, che è destinato a garantire un godimento potenziale, ovvero che può esistere, a prescindere dal fatto che lo si stia effettivamente fruendo.
Questa sentenza ha però fatto nascere alcuni interrogativi, riguardanti i casi in cui il godimento non è nemmeno potenziale. Può accadere, se l’immobile è vuoto non per scelta, bensì per necessità.
La Corte di Cassazione è dunque intervenuta una seconda volta e lo ha fatto con la sentenza n. 9263 del 1998. Essa ha specificato che “Per giustificare una partecipazione contributiva inferiore, il minor utilizzo deve essere dipeso unicamente da ragioni strutturali e non semplicemente da una mera scelta soggettiva di non usufruire del servizio”.
L’unico speranza per non pagare la pulizia delle scale con appartamento vuoto è che questi sia vuoto non per scelta ma per cause di forza maggiore. La volontà di non abitarci non lo è, anche in caso di penuria di inquilini. Lo è però la persistenza di un guasto, di una condizione che pregiudica l’abitabilità. Ne consegue che è questa l’unica situazione che permette al proprietario di non pagare le spese.
Una soluzione per tagliare la testa al toro: risparmiare
Dunque, ai proprietari di appartamenti vuoti (se funzionanti) non rimane che pagare. Tuttavia, esiste una soluzione per alleggerire il carico, per rendere questo obbligo meno oneroso: intervenire direttamente sull’entità della spesa. Per esempio, proponendo una impresa di pulizie meno costosa.
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